収益低下不動産の再生支援

収益の低下した不動産の再生をお手伝いします

収益力低下不動産「再生」メニュー

空室率の増加などによって収益力が低下したビルやマンションはありませんか? 弊社では、そのような物件について、エリアの特性・マーケットのトレンドや、建物の運営管理上の課題を「調査」「分析」し、市場性が高く、資産価値アップ可能な商品像を見出すことにより、収益の大幅な上昇を目指すべくご提案~実行・サポートをいたします。

  • リノベーション
  • 管理コスト適正化
  • リーシング戦略提供
  • 中長期保守修繕計画策定
  • サブリース導入
  • 資金調達コンサルティング
  • コンバージョン
  • 借入返済計画見直し
  • オペレーションサービス提案
  • その他・・・・

収益低下不動産の再生事例

相談内容

都内近郊の築13年の戸数30戸の賃貸マンション。
新築時より借り上げ業者に一括で賃貸し、サブリースによる運用を行ってきた。
原状回復工事の不適切な対応による専有部の内装劣化などによって市場競争力を失っており、実態は、30戸中15戸が空室。業者が空室賃料の補填をしていた。
これまでは、空室部においても借り上げ賃料が支払われていたことから収支は何とかバランスしていたが、業者から、借り上げ賃料値下げの通知を受け、当社に相談があった。
その時点の借り上げ賃料は、1戸あたり月額11万円(総額330万円)であったが、業者からの減額請求は、これを13%downの1戸あたり月額9万5,700円(総額287万円)まで減額して欲しいという内容だった。
対象マンションは、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)の融資を受けて建築されたもので、当時の月額返済額は約250万円、土地建物の固定資産税が月額に引き直すと約23万円、保守管理費が月額平均15万円で、これらの支払金額の合計が288万円となり、業者の請求のまま借り上げ賃料が減額されると、資金収支がマイナスとなってしまう状況だった。

対策

既に空室となっていた15室についてサブリースの一部解除をし、内装更新の上、弊社にて管理運営業務を代行することとした。
内装リフォームは、クロス張替(壁・天井)、フローリング調硬質塩ビタイル(床)、キッチン更新、洗面化粧台更新、畳表替、和室木部洗浄(カビ除去)、AC設置、クリーニング等の項目において実施した。
内装リフォーム費用は、コストパフォーマンスを追及し、総額約1,200万円(1戸あたり平均約80万円)に抑えた。
なお、リフォーム工事の実施に必要な資金については、事業計画書を金融機関に提出し、金利の高かった住宅金融公庫からの借入金を民間アパートローンに組み替えるとともに借り増しする方法により、全額を新規に調達。借り換えにより、月額返済額は239万円(従前比▲11万円)に軽減。

効果

  1. 内装を更新して商品力を復活したことにより、リフォーム住戸については、1戸あたり9万5,000円~10万8,000円(15戸合計153万円)で入居者募集を行い、募集開始から6ヶ月で全室募集賃料での賃借人確保に成功した。
  2. 未対策の状況と比べ、+42万円のキャッシュフローの向上に成功した。

収益低下不動産の再生支援コンサルティングの流れ

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